Защо цените на наемите в Атина полудяха?

0
1839

Атинският жилищен пазар има наемни цени през последните няколко месеца, които в много случаи надвишават високите стойности, наблюдавани преди избухването на финансовата криза, в резултат на което много евентуални наематели не могат да намерят имоти, които да покрият нуждите им в рамките на техните възможности.

Следователно много домакинства са принудени да се обръщат към все по-малки апартаменти или райони, които не предлагат най-доброто качество на живот; като алтернатива, те намаляват други разходи, за да платят искания висок наем. Във всеки случай внезапното увеличение на наемните ставки подкопава – до степен да се компенсира напълно – усилията на правителството да засили доходите на домакинствата и покупателната способност.

Бърз поглед през рекламите на имоти разкрива, че при голям дял от имотите месечната наемна ставка достига до 600-800 евро – което при средна заплата от 1000 евро възлиза на 60-70 процента от дохода – често без да се взема вземат предвид всички критерии за определяне на цените като възраст, район, етаж, състояние на собственост, съоръжения и др.

Подобряването на икономическите настроения и ускоряването на растежа засилиха психологията на собствениците, така че те вярват, че могат да насилят пазара с нови 20 до 30% по-високи цени,  от времето преди кризата, само за няколко месеца. Както казва Лефтерис Потамианос, ръководител на групата за недвижими имоти Potamianos и президент на Асоциацията на агенциите за недвижими имоти Атина-Атика: „Наскоро наехме апартамент на втори етаж от 100 квадратни метра, построен през 2008 г., за 700 евро на месец. Преди кризата такъв имот щеше да бъде нает за 500-550 евро. “ По същия начин, в Колонаки, 80 кв.м. апартамент беше нает за 1200 евро / месец срещу 900-1000 евро преди кризата.

Тази картина се потвърждава от публикуваните реклами. Според данни от онлайн рекламната платформа Spitogatos през последните 12 месеца е имало завишения до 30 процента в различни райони на Атика. Например в Глика Нера, източна Атика, средният месечен наем, който в момента се иска, достига почти 7 евро / кв.м срещу 5,35 евро / кв.м. само преди година. Цените са се повишили с 27,3 процента в Кератеа, Югоизточна Атика и 26,4 процента в пирейския квартал Нео Фалиро. В Гази и Кипсели, в централната част на Атина, годишният ръст достига съответно 25,2% и 24,3%.

По време на финансовата криза, особено от 2011 г. до 2015 г., наемните цени в Атина намаляват средно с 40 процента. Това бе последвано от две години стабилност преди началото на възстановяването, благодарение на постепенното увеличаване на търсенето и засилването на краткосрочните наеми. През последните три години средното възстановяване на наемните цени в Атика се оценява на 25 процента, въпреки че има различни съотношения на покачването между различните области.

Внезапното покачване на наемните ставки се дължи на редица фактори: Освен подобрената психология на собствениците, има и други обективни причини, които оправдават по-високите цени, но не и регистрираните бързи темпове на растеж. Потамианос казват: „Очевидно има много по-голямо търсене в сравнение с годините преди кризата. Тогава повечето хора са избирали ипотечен заем и придобиването на къща, вместо да наемат. Днес картината е обърната, тъй като много малко домакинства могат да осигурят необходимото финансиране за закупуване на къща. “

Въпреки това, според Потамианос, „има и съществен недостиг в предлагането на налични имоти под наем поради няколко причини; първо, голям брой имоти са извън пазара, тъй като са били взети обратно от банките. “ Това са апартаменти, служели за обезпечение на ипотеки, които не са обслужвани; те все още не са на пазара, тъй като или са се насочили към търг, или банките са ги купили обратно на търг и все още не са ги върнали на пазара. Тази категория засяга десетки хиляди домове. Хората, които преди живееха в тях, до голяма степен живеят в имоти под наем, като допълнително засилват и без това голямото търсене.

Други 15 000-20 000 имота в Атика са погълнати от краткосрочни наеми, като 80-85 процента от тях са разположени в центъра на Атина. Също така някои от тези имоти, използвани чрез онлайн платформи.

Друг важен фактор са жилищните програми за мигранти чрез неправителствени организации: „Възможно е дори повече апартаменти да бъдат усвоени по този начин от тези, които се рекламират онлайн като краткосрочни наеми, тъй като това се отнася до хиляди имоти, често цели структури по различни кътчета на столицата. “ Например, в момента има текуща програма за намиране на 400 такива сгради около Атина, за да се настанят мигранти.

Въздействието на подобни програми върху пазара бе подчертано наскоро и от федерацията на собствениците на имоти (POMIDA), която заяви, че строителната активност се е свила с 95 процента през последното десетилетие, което утежнява изоставащото предлагане. Липсата на нови имоти може да се наложи на пазара по време на кризата, когато празните апартаменти достигнаха до 20 процента от запасите, но днес нуждите са променениа, което води до недостиг.

Освен това през последните години много имоти са придобити предимно от китайски инвеститори и предприятия, които сега ги отдават под наем под формата на инвестиционен продукт. Цените за наем на тези имоти са повишени, за да се осигури по-висока възвръщаемост.